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胡景晖从经纪行业视角看商办市场趋势

2019-09-19 03:08:21来源:励志吧0次阅读

胡景晖:从经纪行业视角看商办市场趋势

4月24日,2019北京商办市场趋势高峰论坛——北京商办销售招商战略联盟成立签约大会在北京优客工场举办。本次商办联盟在中经联盟及中房经联的支持下,由优铺发起主办,优客工场、搜狐焦点共同协办,打造中国商业地产MLS共享平台。中房经联主席、北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖出席会议发表《从经纪行业视角看商办市场趋势》的演讲。

中房经联主席、北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖

大家好,贝壳发布会,可能大家比较关心,怎么来理解这个平台,或者理解MLS,刚才云峰也讲了这件事情,它实际是一个市场的交易秩序和共享格局。最早美国跟我们一样,交易非常混乱,无数混乱的交错,今天你在北京,你爸妈想把房子卖掉,卖方角度讲无非卖的快,卖的贵,通常的做法是到下面的每个中介公司登记一下,然后这些人都把这个房源发出去,都接客户看,最后经纪公司拼你在我这成交,一般北京收成交价2.7,最后大家拼点数,最后变成了恶性竞争,这里面有一个交易规则,为什么你们家老爷子卖房子的时候都把所有的门店走一遍。今天很多人理解美国的MLS,他认为MLS是一个技术,不是MLS的核心是规则,是一套可以让大家都相信都遵守、都按照这个规则去玩的一套规则,他不是技术。

早在50年代,美国就有MLS,当时还没有互联,MLS是靠传真。MLS的核心是第一是独家,你卖房子必须委托我,比如你在美国卖房子,你找一个经纪人,你帮我卖,你也帮我卖,没有人接你这一单,为什么?因为他们在行业协会的管理之下,接受一个原则,就是要么你给我卖,要么你给他卖,只能是独家委托的,你说我想都帮我卖没有人接这个单子,但是这个独家委托有期限,一般三个月左右,三个月我不能帮你卖掉你可以找别人。

大家觉得这个是不是影响效率,其实不是,任何一个经纪公司获得房源之后只能在内部消化。我在经纪公司这么多年,即便一个公司内部也做不到分享,经纪人永远想的是我干嘛把房源给别人共享,最好客人是我的,房源也是我的。后来经纪公司开始做改革,拿一套房源的有效信息,10%,如果你可以拿到是15%,你可以实看再加15%,40%了,可以取得独家委托权,再加15%-20%,即便如此很多经纪人还要把房源稳在自己手里,所以公司内部有各种好处。

中国为什么没有人敢把房源在内部给大家共享,因为我一看照片就知道楼盘号,我敲门抄他后路了。但是在美国房源是独家的,所以敢把房源放到内部共享,这个房源三个月之内你一个人卖,所有的经纪人都会在这个系统里面,很多人在MLS上,比如说这个房源我委托给他,他就把房源放在MLS上会写清楚,没有人抄你后路。第一个是基于房源独家代理的连卖系统,共卖系统。

美国的二房交易是6%的佣金,谁出这个6%?业主出。在中国买房子,连税费都是买方来替卖方出,佣金也是买方出.如果北京有MLS,你委托有一个经纪人出售,全北京十万经纪人都会看到,都会带客,但是目前还没有这个系统。

我们未来要推动,就是中国现在,房地产经济行业,制度性的,就是我们要建立这样一个基于房源独家代理的,房源共享连卖,共同分佣的这么一个体系,要建立这么一个体系的核心是有人定规则,这个规则大家遵守,今天美国活跃的区域性的,每年经纪人会付费,你可以发房源你也可以看别人发出来的房源,是一个经纪人内部的连带性,但是今天中国第一个问题就是房源谁也不敢把房子放出去跟人分享。

4月19号的会议有明显的调控的转向,很多城市,实际从4月19号之后,调控就开始收严了,所以我觉得在未来很长的时间,我觉得从住宅的角度来讲,只住不炒,包括雄安的管理,房屋管理的规则,要想再去投资住宅,出租获利,这个空间不大了。

现在很多商业一定要还原到线下场景,关于刚才这个联合办公,二房东变成企业孵化的模式,未来新房的经纪人,二手房的经纪人,这些行业界限都会被打破,经纪人未来更多的成为全生命周期的,全物业类型的经纪人。

MLS的基本原理,未来要提高交易效率要建立规则,在规则的基础上要有平台、系统、工具.贝壳试图在打造一个行业的平台,一个交易系统和一系列的工具。昨天有26000家门店,这26000家门店利民,真正跟链家没有投资血缘关系的有4、5千家,占这个平台的15%左右,能不能提高效率?能不能降低成本?能不能给经纪人带来丰厚的收入?能不能建立一个共享、互相信任的一个系统?所以在这也祝优铺可以促进整个中国商业地产交易的效率,能够开创更美好的未来,谢谢大家。

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